清华同衡彭剑波：城市更新需政府与市场协作跳好“双人舞”

中经记者(jìzhě) 吴静 卢志坤 北京报道

今年5月份(yuèfèn)，《关于持续推进城市更新行动的意见》落地，宣告(xuāngào)城市更新进入全域推进、深度实施的新阶段。

《中国(zhōngguó)经营报》记者注意到，作为首都和历史(lìshǐ)文化名城，北京的城市更新在(zài)历史文化保护(bǎohù)红线、减量发展天花板、超大城市治理复杂度三重(sānchóng)约束下，通过政策创新与多元共治，探索出一条“文保优先、民生为本、科技赋能、共生更新”的首都路径，其经验对全国历史文化名城更新具有重要参考价值。

近日，记者(jìzhě)专访清华同衡规划设计研究院城市(chéngshì)发展策划研究所所长彭剑波，就北京城市更新过程中的典型案例以及方法论进行探讨。

高质量城市更新项目应该“五新融合(rónghé)”

《中国经营报》：中海大吉巷项目近期开业引发广泛(guǎngfàn)关注，你认为它有哪些亮点(diǎn)和创新点值得推介？

彭剑波：该项目最近比较热门，我认为其(qí)创新点主要体现在四个方面(fāngmiàn)。

一是文保优先与商业开发的(de)(de)平衡：在对文物古迹保护的前提下，实现了商业运营、文化传承与城市(chéngshì)发展的良好结合，为历史地段更新提供了新样板。核心是处理好文物保护(wénwùbǎohù)与商业开发、生态可持续之间的关系。

二是立体空间利用模式创新：地上(dìshàng)守形制，地下挖价值。地上遵循原有形制和风貌，地下空间挖掘潜力(wājuéqiánlì)，打造具有场景感的(de)下沉庭院，地上地下共同提升片区的立体空间价值。

三是业态焕新与创新：不仅重视空间更新，也重视业态更新。引入了大量优质(yōuzhì)业态，既包含传统文化元素，也有新国潮和“非标(fēibiāo)商业”，这得益于企业强大的商业运营(yùnyíng)和招商能力。

四是运营前置(qiánzhì)：项目伊始(yīshǐ)重视招商工作和运营逻辑，成功实践了“运营前置、招商先行”的理念，开业即网红，首日客流量约(yuē)20万人次，商业招租率超过96%，呈现出高质量的运营状态。

此外(cǐwài)，它(tā)在治理革新方面也做得不错，关注了原住民和周边市民的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升了所在片区及城南(chéngnán)的生活配套质量。

高质量的城市更新项目应该(yīnggāi)是“五新融合”的，即文化复兴、空间更新、产业(chǎnyè)焕新、运营创新、治理革新。

具体来看，文化复兴即在保护文物、传承文脉基础上，擦亮文化IP，塑造城市文化新地标，打造文商旅融合新亮点；空间(kōngjiān)更新即应保尽保、修旧如旧(rújiù)，以绣花功夫提升空间立体利用效率，营造场景感，引导空间合规(héguī)、合理、有序、高质量(gāozhìliàng)利用，新旧共生、好用管用、区域协同；产业更新即推动(tuīdòng)传统产业迭代升级以及新质生产力的集聚成势；运营(yùnyíng)创新指运营前置、招商先行，以运营绩效为重要考核标准，以平米论英雄，精细化、精准(jīngzhǔn)化运营，通过运营吸引流量导入，实现价值转化，激发城市发展的魅力、活力、动力、竞争力；治理(zhìlǐ)革新即践行(jiànxíng)人民城市为人民的理念，凝聚各方力量，整合各方资源，优化体制机制，通过参与式规划、协商(xiéshāng)型治理，实现共商共治共赢。

《中国经营报》：北京(běijīng)涉及文物古迹保护的更新项目，通常会遇到什么(shénme)问题？在政策细则上是否有优化空间？

彭剑波：北京作为历史文化名城，中轴线申遗成功，对首都核心区（尤其是中轴线及周边）的文物保护(bǎohù)工作展示了成绩，也对首都城市更(gèng)新提出(tíchū)了更高要求。在城市更新中，必须持续践行(jiànxíng)“整体性保护”和“原真性保护”原则。

大吉巷项目比较好地处理了文物保护与城市更新的(de)辩证关系(biànzhèngguānxì)，为北京乃至其他城市文物集中区域(qūyù)的更新提供了样板。其经验表明：保护文物是第一位的，更新在保护文物的前提下进行，也是可以大获成功(chénggōng)的。

鉴于(jiànyú)文物保护投入大、对周边改造要求高、成本(chéngběn)高，我建议政府可以在以下方面给予更多政策支持：

一是在业态(yètài)准入上，在符合文保要求的前提下，支持业态创新，给予运营企业更灵活(línghuó)的业态准入政策和支持。

二是在地下(dìxià)空间利用(lìyòng)上，因地制宜，支持合理、创新的地下空间利用和立体营造。

三是在片区统筹运营上，鼓励对文物院落与周边(zhōubiān)片区进行统筹运营，增强针对市民的开放性(kāifàngxìng)、体验性(tǐyànxìng)和参与性，使其(qí)融入整个片区的大运营；充分发挥(chōngfènfāhuī)文物的文化传播和文脉传承价值，带动人气集聚，导入流量，促进文物价值转化和片区商业运营价值提升，呈现保护“真文物”和营造高品质生活的有机协同。

政府和市场的(de)“双人舞”

《中国经营报》：大吉巷作为(zuòwéi)央企主导的更新(gēngxīn)项目，落地效果不错。后续以它为试点，探索政府统筹零散地块（肥瘦搭配出让(ràng)），同时让开发商承担文保修缮，并通过其他收益(shōuyì)补贴民生设施的“片区更新统筹平台”模式，可行性如何？

彭剑波(péngjiànbō)：这种方式是可行的(de)，且势在必行。中国城市更新(chéngshìgēngxīn)规模巨大，根据住建部公布的数据，截至2024年年底，房屋存量方面，我国城镇(chéngzhèn)现有房屋总量662亿平方米，其中城镇住房存量从1978年的不足14亿平方米上升到2024年的接近350亿平方米。

近两年全国城市更新八大类任务，每年(měinián)投资项目数量稳定在6万个左右，完成投资额(tóuzīé)2.5万亿元以上。

中国的城市更新规模大、需求广，单纯依靠政府(zhèngfǔ)投资(tóuzī)远远不够，需要发挥社会投资主体作用，形成政府投资与(yǔ)社会投资的合力，并调动居民参与改造的积极性，多方协力推进。

我在过去的工作实践中一直强调，城市更新需要(xūyào)坚持四项基本原则。

一是(yīshì)立足“城”的站位：城市(chéngshì)更新需有城市视角和系统思维(sīwéi)，应基于城市发展总体目标，而非就地块论地块。特别是具有一定规模的更新，应以片区（城市功能组团）为单位进行统筹，实现片区从内(nèi)到外、从里到面的全面更新，同时片区更新也要融入城市全域发展。

二是发挥“市”的力量：激活市场经济内生动力，撬动资本(zīběn)、人才、技术等要素踊跃投身城市更新进程，吸引(xīyǐn)多元投资主体聚集。政府需与市场携手“跳好双人舞(shuāngrénwǔ)”，共同探索更新解决方案。

三是实施“更”的行动：从老旧(lǎojiù)小区加装电梯、补齐停车位短板(duǎnbǎn)到口袋公园见缝插绿、滨水廊道生态(shēngtài)修复等行动……更新的目标是让城市更美好——基础设施更完善、公共服务更均衡、生活品质更美好、产业发展更有动力。城市更新应围绕(wéirào)“更优、更美、更高效”进行功能迭代(diédài)和品质跃升。

四是呈现“新”的获得感：将城市更新中(zhōng)零散而有限的空间组织起来，通过共生共享(gòngxiǎng)思路，践行人民城市理念，让原住民、新居民、相关利益主体及全体市民在城市更新中有实实在在(shíshízàizài)的获得感。

而实施(shíshī)片区更新，即是出于“点线面体”的系统性考量。目前各地对于片区尚无统一标准，但原则上应是(yīngshì)一个城市组团，至少是一个街区尺度，如老城可能由多条胡同或(huò)几条道路合围形成。

通过打包邻近地块形成更新片区(piànqū)，能解决系统性城市功能提升问题，其优势(yōushì)在于(zàiyú)业态更丰富，更容易实现社会、经济、文化等综合效益，对城市和人民的贡献更系统。

此外，只有达到一定规模才具备运营绩效基础，更容易导入各类要素，吸引投资和品牌。同时通过各业态地块的搭配，更容易进行整体财务平衡和统筹计算。因其综合(zōnghé)效益和更系统的算账逻辑，片区更新(gēngxīn)对(duì)社会资本也更具吸引力，比如北京石景山西部(xībù)地区全域更新。

在(zài)这类城市更新过程中，应坚持“六位一体”思维，即区域统筹——整合(zhěnghé)资源、协同功能，打破壁垒凝聚合力；市场主导——依循规律，激活资本挖掘机遇；策划先行(xiānxíng)——深度调研，谋定主题方向；规划引领——专业把控，绘制科学蓝图；价值转化——盘活资产，挖掘多元效益；运营治理——长效精细(jīngxì)，保障(bǎozhàng)成果惠民。

《中国经营报(jīngyíngbào)》：片区更新过程中普遍会遇到哪些(něixiē)难点、堵点？以往有何经验可以借鉴？

彭剑波：从各地实践来看，共性难题在于统筹协调，包括基础设施、业态(yètài)、风貌、运营(yùnyíng)、交通等各方面。

比如我们团队参与的(de)北京大栅栏片区更新，当时突出矛盾表现为商居矛盾和(hé)“主客共享”问题。商家希望最大化客流和营业时间，而居民需要安静的生活(shēnghuó)环境和便利的生活服务。

针对这种位于大城市核心区、历史城区、文保重点地区的片区更新(gēngxīn)项目，我提倡要采取共生型城市更新模式，其内涵(nèihán)在于“新旧(xīnjiù)共生”，即建筑的新旧共生，传统文化和现代文化的融合共生，以及“主客共享(gòngxiǎng)”，满足在地居民与外来消费者的需求，让各方都有获得感。

在必须保护“真文物”的区域，比如北京法源寺片区更新，这种模式通过“绣花功夫”，实现文旅融合、文物保护与(yǔ)商业(shāngyè)开发的有机(yǒujī)结合(jiéhé)，使片区更有魅力、活力和竞争力。它不是大拆大建，而是有机更新、渐进更新。

又比如成都宽窄巷子保留未腾退住户，成都太古里商街(shāngjiē)与大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、苏州平江路沿河界面更新与内里生活气息并存(bìngcún)等(děng)，本质上都是共生型更新的探索。

《中国经营报》：如何引导原住民积极参与(jījícānyù)更新？

彭剑波：在地居民(jūmín)感情最深，是城市更新(chéngshìgēngxīn)成果的重要参与者和评价者。没有他们参与的更新是冰冷、缺少温度的，违背“人民(rénmín)城市为人民”的理念。更新效果好坏，他们拥有重要发言权。

他们可以积极表达(biǎodá)自身意见和需求，我一直倡导(chàngdǎo)“共思、共议、共建、共享”的参与式、协商型更新。居民作为生活主角，应参与共同思考和创作更新方案，才能确保(quèbǎo)方案行稳致远。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对(jiàoduì)：颜京宁）